無理なく返せる住宅ローンの組み方は?年収で見る無理のない返済比率

2018年1月24日

無理なく返せる住宅ローンの組み方は?年収で見る無理のない返済比率

新築一戸建て・中古住宅を問わず、マイホームを購入する際に『住宅ローン』を利用する家庭がほとんどです。

今からマイホーム購入を検討している方であれば、「無理なく返せる額の住宅ローンはいくら位だろう?」と考えているのでは?

各家庭によって世帯収入や支出額が異なりますので、無理なく返済できるローン金額の絶対的な数字を知ることは難しいですが、1つの目安として無理のない返済額を把握しておくことは、これから住宅ローンを借り入れる上で最も重要になります。

そこで今回は、年収別で無理のない住宅ローン金額の目安や、無理なく返済できる住宅ローンの組み方について見ていきたいと思います。

イエティ
イエティ

住宅ローンを借り入れる場合は、無理なく返済できる金額に留めるようにすることが、その後の新居生活を快適に過ごすことが出来るポイントとなります。

この記事を通して、住宅ローンを抱えることで将来に不安を感じたり、毎月の返済が苦しいとつらい思いをしない為にも、住宅ローンについての知識を養っておくと良いですよ。

住宅ローンを毎月無理なく返せる金額を考えよう

まず始めに住宅ローンは、

借りられる金額 ≠ 返済できる金額

という意識が大切となります。

どういうことかと言うと、金融機関はあなたが返済できる金額だけを貸してくれるわけではないからです。

まず、金融機関が貸してくれる(あなたが借りられる)金額について見ていきます。

借り入れ可能額は金融機関の返済比率で決まる

あなたが住宅ローンで借りられる最大金額は、各金融機関が設定している返済比率で決まります。

返済比率とは
返済比率とは、金融機関が融資条件(借入条件)として設定している基準。年収に対して年間のローン返済額の比率(車のローンなど他の借入も含め)が占める割合を定めることで、融資可能かの判断基準として表しているもの。例:フラット35の場合)「年収420万円」の場合の融資条件は「年収に対して返済比率35%以下」など

「住宅支援機構の住宅ローン(フラット35など)」か「民間金融会社の住宅ローン」によって異なりますが、フラット35なら返済比率が30%~35%以下民間金融会社であれば返済比率がおよそ20%~40%以下などの条件を元にして算出されます。

▼【フラット35】の借り入れ可能な返済比率

年 収 400万円未満 400万円以上
返済比率 30%以下 35%以下

▼【民間金融会社の住宅ローン】の借り入れ可能な返済比率…例

年 収 100万円以上300万円未満 300万円以上450万円未満 450万円以上600万円未満 600万円以上
返済比率 20%以下 30%以下 35%以下 40%以下

住宅ローンの借入可能額を「年収420万円」でシミュレーション

上記の表は、フラット35と一般的な民間金融会社の「貸し出し審査の基準となる返済比率」です。

これらは、あなたの年収、もしくはあなたの世帯年収を元にして、返済比率から貸し出し可能な額の上限がいくらになるかを算出する審査基準に過ぎません。

ここで実際に、先ほど例に挙げた「年収420万円」の人がフラット35(金利1.36%計算)で借り入れを行った場合、借入が可能な最大金額と毎月の返済額はいくらになるか計算してみましょう。

年間返済額の上限 420万円×30%=126万円
毎月返済額の上限 126万円÷12ヶ月=約10.5万円
借り入れ可能額の上限 40,910,000円
あなたの今の年収から最大で借り入れることが出来る金額は、下のフラット35公式サイトのシミュレーションツールで調べることが出来ます。
年収から借入可能額を計算[フラット35](外部サイト)

上記の例で見てみると分かりますが、420万円の手取りは340万円前後となるのでボーナスを含めた月額手取りはおよそ28万円となります。

その中で、10.5万円もの住宅ローンを支払い続けることが出来るのかというと、子育て世帯にはかなり厳しい家計状況になることが分かります。

イエティ
イエティ

このように、『審査が通った金額=無理なく返済ができる金額ではない』ことを念頭に入れ、借入可能額を元にマイホーム購入の予算を立てることのないように注意しましょう。

住宅ローンを無理なく返済する為には「手取り年収額に対しての返済負担率20%~25%」が理想

家計を圧迫しないように住宅ローンを組む場合、手取り収入に対して何割くらいであれば生活に支障が出ないか気になると思います。

よく聞くのが、

  • 住宅ローンは年収の何倍までが良い?
  • 住宅ローンは手取り年収(手取り月収)の割合に抑えるべき?

など、住宅ローンの借り入れ総額や月の返済額を、どのくらいで考えると良いのか分からないという声。

この時に参考にしたいのが、住宅ローンの返済負担率です。

返済負担率とは
返済負担率とは、実際に支払っている住宅ローンの返済額の年額が、年収に対してどのくらいの比率で占めているかを表す割合の事をいいます。例)「年収420万円」に対し「年84万円(7万円/月)の返済」だった場合は、84万円÷420万円×100=20%

【年収別】理想的な返済負担率での住宅ローンの返済額は?

手取り年収に対して無理のない返済額の割合は、2割~2.5割に抑えるようにすることが理想的と言えます。

年収/
手取り年収
返済負担率
(手取り年収に対して)
年間の住宅ローンの返済額
480万円/
約400万円
20%~25% 80~100万円/年
6.6~8.3万円/月
600万円/
約500万円
100~125万円/年
8.3~10.4万円/月
720万円/
約600万円
120~150万円/年
10~12.5万円/月

年収が480万円のケースですと、手取り月収約33万円に対して2割~2.5割に抑えるためには、だいたい月に7、8万円の返済が無理のない金額ということになります。

一部では、手取り年収ではなく額面年収の20%~25%に抑えられると好ましいとされていますが、生活実態からすると手取り年収で計算した方が、将来的な不安を和らげることができると思います。

もちろん、上記の割合に収まる金額であれば絶対に安心出来るという目安ではありません。

月々の住宅ローン返済額の平均は?

総務省統計局が発表している「家計調査年報(家計収支編)」では、返済負担率の平均値が20%未満とされています。

30歳未満 30歳代 40歳代
可処分所得 379,366円 403,449円 476,488円
住宅ローン返済額 65,935円 74,921円 72,953円
返済負担率 17.4% 18.6% 15.3%

参考資料:総務省統計局[住宅ローンのある世帯の家計]を参照し作成

とは言え、家庭によって支出金額や子供の人数、夫婦共働きかどうかの状況は変わりますし、住んでいるエリアが都市部であった場合、全国平均よりも返済負担率が高くなる傾向がありますので、あくまで目安の1つとして考えておきましょう。

 

では、実際にはどのようにして『無理なく返せる住宅ローンの金額』を組めばよいのでしょうか?

次で詳しく見ていきます。

無理のない住宅ローンの組み方

まずは、現在の家計状況で毎月無理なく返済できる金額を把握することから始めます。

無理なく毎月の返済可能な金額の計算式

無理なく月々支払っていける住宅ローンの金額は、下記の計算式で簡単に出すことが出来ます。

毎月の返済可能額=①手取り収入ー②支出(住宅費以外)ー③貯蓄ー④住宅購入後の維持費

では、各項目について見ていきましょう。

①手取り収入

1年間の手取り年収です。

いわゆる一般的に言われる年収(額面)ではなく、実際に口座に振り込まれる収入のことになります。

②住宅費以外の支出

現在の家賃や駐車場代の支払い分は除いた、生活費のことになります。

食費や光熱費などの、毎月使うお金がいくらなのかを確認してください。

生命保険や投資などの支出も合わせましょう。

③将来のための貯蓄・教育費用

毎月貯金をしているのであれば、その貯金額。

また、子供がいる世帯であれば教育費用も必要になります。

④住宅を購入した後の維持費用

マイホームは、買っておしまいではありません。

毎年の固定資産税や都市計画税、さらにはメンテナンス費用や修繕費も必要になります。

返済可能額から住宅ローンの借入額を決めよう

上述した計算式を元にして、実際にあなたの収支状況を計算してみてください。

残った金額が、あなたが無理なく組むことが出来る住宅ローンの月々の返済額になります。

また、現在の生活状況にゆとりがあるか、それとも少し厳しい状況なのかによって、計算式で算出した金額を調整してみましょう。

年収580万円で無理なく住宅ローンを返せる金額は?

イエティ
イエティ

毎月の返済可能額の計算式が分かったところで、実際に年収580万円の家庭が無理なく返せる住宅ローンを組んでみましょう。

夫・妻・子供2人(長女4歳・長男1歳)の家族構成で、妻が専業主婦の家庭だとします。

この家庭が無理なく返せる住宅ローンの金額はいくらになるのでしょうか?

①手取り収入

  • 年収580万円/手取り年収460万円
  • うちボーナス年2回合計105万円/手取り85万円
  • 月収48.3万円/手取り月収38.3万円

②住宅費以外の支出+③将来のための貯蓄・教育費用

食費 40,000円
水道光熱費 17,000円
雑費(日用品費) 10,000円
保険 15,000円
携帯電話代 15,000円
通信費 8,000円
ガソリン代 15,000円
夫こづかい 30,000円
妻こづかい 15,000円
遊行費 20,000円
服飾費 7,000円
貯蓄 50,000円
合計 242,000円

さらに、4歳の長女は2年保育で幼稚園に通わせるつもりです。

その場合、公立幼稚園でも1万円~2万円、私立幼稚園の場合は3万円~4万円の保育料が必要になります。

ここでは幼稚園の保育料を、私立幼稚園の平均的な3万円で見積もってみましょう。

すると、上記の表の合計金額242,000円+30,000円=272,000円ということになりました。

④住宅を購入した後の維持費用

新築を購入した場合も、中古住宅を購入した場合も、持ち家の維持費用がかかります。

住宅の維持費用としては、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • メンテナンス費用/修繕コスト
  • 火災保険料・地震保険料

などがあります。

また、水道光熱費もマイホーム生活になると家が大きくなるため、1割~2割はコストが増える傾向にあります。

以前は、上記の維持費用に加えて『団体信用生命保険』の支払いが年に一度あったのですが、2017年10月から従来の金利に+0.28%上乗せして組み込まれるようになりました。

住宅の維持費用は家庭によって異なりますが、毎月2万円を維持費用として積立てておくと良いでしょう。

実際に計算してみます

無理のない返済額を計算する際には、先ほどお伝えしたこちらの計算式を使います。

毎月の返済可能額=①手取り収入ー②支出(住宅費以外)ー③貯蓄ー④住宅購入後の維持費

ここにそれぞれの項目を当てはめていくと…

「①38.3万円」ー「②+③27.2万円」ー「④2万円」=9.1万円

上記の年収580万円の家庭の場合、毎月の返済可能額は9.1万円という計算になりました。

次に、手取り年収460万円の理想的な返済負担率20~25%に収まっているかを確認してみると、9.1万円の場合であれば返済負担率23.7%にしっかりと抑えることが出来ています。

ですが、冠婚葬祭や家具家電の買い替えなど、突発的な出費に対しても備えておきたいですよね。

月に1万円ほど余力を残しておくと、長期的な目で見た場合でも不安を感じにくい住宅ローンの組み方が出来ると思います。

現在の住居費から算出する方法も

先ほどは、計算式を元に無理のない返済額を算出してみましたが、現在の家計状況から無理なく返せる金額を算出することもできます。

今あなたのお住まいが賃貸の場合、しっかりと貯蓄を行えている生活が出来ているのであれば、月々の家賃と駐車場代を合わせた金額が1つの目安になります。

ただし、単純に「家賃と駐車場代=住宅ローン額」としてしまうと、住宅購入後の維持費用分がマイナスとなってしまいますので、マイホーム購入後に生活が厳しくなってしまう可能性があります。

現在の生活とのバランスから資金計画を立ててみましょう。

まとめ

住宅ローンを無理なく返せる金額は、各家庭によって様々です。

今回ご紹介した無理のない住宅ローンの組み方を参考に、あなたの収入に合わせた返済プランを立てられるように事前にしっかりと準備を行っておきましょう。

  1. 金融機関から借りられる金額 ≠ あなたが返済できる金額ではない
  2. 無理なく返済するために返済負担率は「手取り収入の20%~25%」に抑える
  3. 実際の家計状況から計算して返済可能額を出してみる

この3つを今回は覚えておいてくださいね。

特に注意しておきたいのが、金融機関が貸付してくれる金額は、あなたが無理なく返済できる金額ではないということ。

もし実際の返済能力以上の金額を住宅ローンで借りてしまうと、その後の支払いが苦しくなって生活が困窮してしまうケースも少なくありませんので、マイホーム購入後に住宅ローンに苦しめられる生活にならないよう、後悔しない住宅ローンを組みましょう。

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