「 増税後に家を買うと予算的に大きな負担になるし、損するみたいで嫌だな」
「 注文住宅を建てたいけど、今からだと消費税10%になっちゃうしどうしたら…」
「 増税される前に建売を購入した方が得かも」
「 消費税があがるなんてマイホーム購入がますます遠のきそう」
「 そもそも消費税が10%になるとどんな影響があるの？」
税法改正によって2019年10月1日から、消費税が現行の8%から10%に引き上げられます。(国税庁：平成30年10月1日)
住宅取得についても、例に漏れず消費税10%の対象となっています。
そのため、すでに家の購入を検討している方はもちろん、これから家を建てたいと考えている方にとっては、2019年10月に控えた“消費税増税”はとっても気になる大ニュース。
家を買ったり建てたりするタイミングを間違えば、増税の影響で大きく損をしてしまいそうですもんね。
でも、むしろ増税後に注文住宅や建売住宅を購入した方がお得なケースがあるんです。
「え？どういうこと？増税で総額は高くなるけど…」
「損しないで得するの？そんなハズないじゃん！」
いえ、10月1日以降に家を買った家庭全てがお得になるワケではないのですが、実は“増税後には緩和措置(かんわそち)による様々なメリットが用意”されているので、消費税10%が適用されてから住宅購入をすると逆にトクできちゃうことも。
それでは、どんなケースなら増税後でもお得に住宅購入できるのでしょうか？
今回は、【増税前と増税後、どのタイミングで家を購入すると“損”をして“得”するのか】をテーマに図解入りでわかりやすくお伝えしていきます。
この記事を読み終わえた頃にはあなたが「損するのか」「得するのか」が分かりますので、今の段階でマイホーム購入を検討している方は必見の内容ですよ。
まずは「消費税8%→10%」のタイミングと増税前・増税後の住宅購入にかかる費用の違いを把握しよう
まずは消費税が増税されることで、注文住宅や建売住宅の購入にどのような影響があるのか知っておきましょう。
増税されるタイミングはご存知のとおり2019年10月1日となりますが、購入する家にどちらの税率が適用されるのかは、住宅物件の引渡し日が基準とされます。
- 2019年9月30日(月)までに引き渡された住宅⇒消費税8%が適用
- 2019年10月1日(火)以降に引き渡される住宅⇒消費税10%が適用
※2019年4月以降に契約した場合は上記のとおりとなります。2019年3月31日までに家の建築工事などの請負契約が締結された場合は、引き渡し日が10月1日以降となっても経過措置として消費税8%が適用されることとなっています。(参照元：政府広報オンライン「消費税率引上げ時期の変更に伴う対応について(消費税関係)」)
では、消費税が10%になると購入費用がどのように変わるのでしょうか？
実は、消費税は土地購入費にはかかりません。
建物価格にのみかかるので、家本体の値段だけアップすることになります。
消費税8%の場合の住宅購入費用
| 建物価格(税抜) | 25,000,000円 |
| 消費税8% | 2,000,000円 |
| 土地価格(非課税) | 18,000,000円 |
| 総額費用(税込) 45,000,000円 | |
消費税10%に増税された場合の住宅購入費用
| 建物価格(税抜) | 25,000,000円 |
| 消費税10% | 2,500,000円 |
| 土地価格(非課税) | 18,000,000円 |
| 総額費用(税込) 45,500,000円 | |
全く同じ新築一戸建てでもこれだけの差がある
消費税2%分、さらに言えば建物価格への課税のみとは言え、上記の例では50万円も余分にお金を支払わなければいけなくなり、全く同じ建物にもかかわらず差が大きいことが分かります。
新築一戸建ての建物価格は数千万円レベルとなるので、それだけ高額な金額となってしまうんですね。
消費税2%分と言っても、家計への負担はとても大きいです。
となると多くの人が陥りがちなのが、
そんなこと言っても今から注文住宅を建ててたんじゃ増税までに間に合わないし…マイホームは諦めるしかないのかしら。
消費税8%のうちに家を購入しようと思うと建売住宅にするしか選択肢はなさそうだな…。
など、諦めモードになったり焦りモードに突入すること。
でもちょっと待ってください！
この記事の冒頭でもすでにお伝えしましたが、10月1日の増税以降に家を引き渡された方がお得なことがあるんです。
消費税10%になってから注文住宅・建売住宅を購入した方がお得になる？
「建物価格があがるのになぜお得になるの？」
「消費税10%になってからの引き渡しの方がお得ってホント？」
なんて頭の中が「？」だらけになっているかもしれませんが、実は住宅の引き渡しが増税後になることで様々な緩和措置(かんわそち)を受けることができるようになるんです。
具体的な緩和措置は下記の通り。
- 『住宅ローン控除の控除期間の延長』措置
- 『すまい給付金の給付条件変更・給付額アップ』措置
- 『次世代住宅ポイント制度』措置
これら３つは、消費税率引き上げに伴う住宅取得の負担を軽減してくれるための措置です。
それでは、それぞれの緩和措置がどのように”お得”に繋がるのか、詳しく見ていきましょう。
1.「住宅ローン控除」の控除期間が10年から13年に延長
マイホーム購入資金を金融機関などで工面する場合、住宅ローンを利用することになりますよね。
新築で建てる場合、
- みずからが居住する住宅
- 床面積が50平方メートル以上
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 住宅ローンの適用を受ける年の年収が3,000万円以下
などの条件がありますが、住宅ローンを組むことで納めた所得税が戻ってくる『住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)』という制度があります。
簡単に言うと、住宅ローンを借りると10年間ものあいだ税金が戻ってくる仕組み。
控除と聞くと課税所得額から控除される所得控除をイメージしますが、住宅ローン控除は納めた所得税の税金から控除される『税額控除』となるのでとってもお得な制度になります。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の1%に当たる金額(年間最大50万円)の控除を受けることができ、さらに10年間に渡って減税を受け続けることが可能になります。
最大50万円/年 × 10年 ＝ 最大500万円 /10年
例えば、3,000万円のローンを金利1%35年払いで組み、1月から支払い開始した場合の1年目の年末残高は29,280,480円。この残高の1%分となる292,800円(100円未満切り捨て)が所得税から控除され、年明けの年末調整などで返金されることになります。この減税措置が10年間適用されます。
※納めた所得税額が控除額よりも少ない場合は、納めた所得税額分のみが戻ってきます。
10年間で最大500万円ものお金が戻ってくるため、この控除が家計に与える効果がいかに大きいかが分かりますね。
そして増税後には…、
住宅ローン控除の適用期間が10年→13年に延長され、さらにプラス最大80万円の控除を受けることが可能になるんです。
ということは今回の緩和措置によって、これまで最大500万円までだった控除額が、期間が延長されたことで最大580万円まで拡充されることに。
さきほどの3,000万円の住宅ローンを例に挙げると、
| 11年目の住宅ローン年末残高 | 20,872,377円 |
| 12年目の住宅ローン年末残高) | 20,061,164円 |
| 13年目の住宅ローン年末残高 | 19,241,801円 |
| 延長3年間のトータル控除額 601,700円 | |
増税後の措置によって、住宅ローン控除をさらに60万円ほどお得になっていますね。
2.「すまい給付金」の給付条件の緩和と給付金の増額
増税後の措置としてもう１つ魅力的なのが、すまい給付金の給付額がアップすること。
「すまい給付金」とは、自分で住むことを目的として上で、住宅ローンを利用し住宅購入した場合に、国土交通省から給付金が支給される制度です。
対象者の年収によって、支給される金額は異なりますので、下記表を参考にあなたがもらえる金額を確認してみましょう。
| 消費税8% | 消費税10% | ||
|---|---|---|---|
| 年収の目安 | 支給金額 | 年収の目安 | 支給金額 |
| 425万円以下 | 30万円 | 450万円以下 | 50万円 |
| 475万円以下 | 20万円 | 525万円以下 | 40万円 |
| 510万円以下 | 10万円 | 600万円以下 | 30万円 |
| 675万円以下 | 20万円 | ||
| 775万円以下 | 10万円 | ||
今まで、年間の収入が約510万円以下の人でなければ１円も給付金がもらえなかったのですが、10月1日の増税後には年収775万円以下の方まで給付金がもらえるようになります。
さらに！
今まで年収425万円以下の人は30万円、425～450万円以下に人は20万円にとどまっていた給付額が、50万円まで引き上げられるのでとってもお得ですよね。
ただし、上記表の年収はあくまで目安になります。
「すまい給付金をもらえる年収はいくら？必要書類や条件、申請方法について」の記事でお伝えしていますが、実際には都道府県民税の所得割額を参照してすまい給付金の支給額が決まります。
この所得割額は扶養人数によっても左右されるため、同じ年収でも給付額が異なる場合があるので注意しましょう。
すまい給付金 の詳細については下記の記事でご紹介しているので、よろしければ合わせて読んでみて下さいね。
3.「次世代住宅ポイント制度」で最大35万円分のポイントがもらえる
消費税10%での住宅取得の場合、新築なら最大で35万円分のポイントがもらえる『次世代住宅ポイント制度』が適用されます。(参考：次世代住宅ポイント制度について｜国土交通省)
え？ポイントがもらえるの！？
と反応した方も多いと思いますが、このポイント制度は消費税率の引き上げに備えるために整備された新しい制度で、
- 省エネ・環境配慮に優れた商品
- 健康関連商品
- 子育て関連商品
- 防災関連商品
- 家事負担軽減に資する商品
- 地域振興に資する商品
など、もらったポイントを上記の商品と交換することが可能です。
ただし、「どんな住宅を建てるのか」によって、もらえるポイント数が変わってきます。
| 獲得ポイント数 | ポイント給付となる対象条件 | |
|---|---|---|
| 【A-1】高い性能を 有する住宅 | 35万ポイント |
|
| 【A-2】一定の性能を 有する住宅 | 30万ポイント |
|
| 【B】耐震性を有しない 住宅の建替 | 15万ポイント |
|
| 【C】家事負担軽減に 資する設備の設置 | 9,000～ 18,000ポイント |
|
上記の表は、新築で戸建て住宅を建てる、または購入する場合にもらえるポイントです。
各要件の詳細については、次世代住宅ポイントの公式HPで確認できます。
でも、私たち家族の場合もお得になるのかしら？控除や給付金でもらえるお金が、8%から10%への増税で増えた負担よりも本当に多くなるのか心配だわ…。
確かにすべての人が『増税後の住宅引き渡し』でお得になるわけじゃないので、お得になるケースと損してしまうケースの事例を紹介しますね。
次のシミュレーションを、あなたの状況に当てはめてみましょう！
本当にお得？増税後に”得する人”＆”損する人”をそれぞれシミュレーション
増税による負担を少しでも緩和するため、国としては様々な対策を講じてくれています。
ですが、税金の控除や補助金の給付が増えるからといって、増税後にマイホームを購入した場合に本当にお得になるのか不安になりますよね。
もしお得にならなくても、どのくらい損するのかも気になるところ。
そこで、
- 増税後の住宅取得で得する人
- 増税後の住宅取得で損する人
それぞれのケースを事例をまじえながら確認してみましょう。
※ここでは次世代住宅ポイントについては考慮していません。次世代住宅ポイント制度の要件を満たした住宅購入であれば、ご紹介するケースに加えて最大35万円分のポイントがもらえます。
得するケース1．【年収440万円】夫・妻・子ども２人の共働き世帯
【家族構成】夫・妻・子ども2人
【夫の年収】440万円(妻はパートで扶養外)
【建物価格】2,200万円
【土地価格】800万円
【総額費用】3,000万円
【住宅ローン借入金】2,500万円・金利1.2%・返済年数35年
| 消費税8% | 消費税10% | 収支金額 | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 (当初10年間の合計) | 159万円 | 159万円 | ±0円 |
| 住宅ローン控除 (11～13年目の合計) | － | 44万円 | +44万円 |
| すまい給付金 | 30万円※1 | 50万円 | +20万円 |
| 【A】 控除・給付金の合計 | 189万円 | 253万円 | +64万円 |
| 【B】消費税 | 176万円 | 220万円 | -44万円 |
※1…扶養人数が2人のため支給額30万円の所得割額
【A】拡充分(64万円)－【B】増税分(44万円)＝得する金額(20万円)
こちらの世帯のケースでは、トータルでみると消費税増税後に住宅購入した方が、増税前よりも20万円もお得になっています。
得するケース2．【年収600万円】夫・妻・子ども２人の専業主婦世帯
【家族構成】夫・妻・子ども2人
【夫の年収】600万円(妻は専業主婦で扶養内)
【建物価格】2,800万円
【土地価格】1,200万円
【総額費用】4,000万円
【住宅ローン借入金】3,800万円・金利1.2%・返済年数35年
| 消費税8% | 消費税10% | 収支金額 | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 (当初10年間の合計) | 232万円 | 232万円 | ±0円 |
| 住宅ローン控除 (11～13年目の合計) | － | 56万円 | +56万円 |
| すまい給付金 | 10万円※1 | 40万円※2 | +40万円 |
| 【A】 控除・給付金の合計 | 242万円 | 328万円 | +86万円 |
| 【B】消費税 | 224万円 | 280万円 | -56万円 |
※1…扶養人数が3人のため支給額10万円の所得割額
※2…扶養人数が3人のため支給額40万円の所得割額
【A】拡充分(86万円)－【B】増税分(56万円)＝得する金額(30万円)
こちらの世帯のケースでは、トータルでみると消費税増税後に住宅購入した方が、増税前よりも30万円もお得になっています。
損するケース1．【年収580万円】夫・妻・子ども4人の専業主婦世帯
【家族構成】夫・妻・子ども4人
【夫の年収】580万円(妻は専業主婦で扶養内)
【建物価格】3,250万円
【土地価格】850万円
【総額費用】4,100万円
【住宅ローン借入金】3,500万円・金利1.2%・返済年数35年
| 消費税8% | 消費税10% | 収支金額 | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 (当初10年間の合計) | 145万円 | 145万円 | ±0円 |
| 住宅ローン控除 (11～13年目の合計) | － | 43.5万円 | +43.5万円 |
| すまい給付金 | 30万円※1 | 50万円※2 | +20万円 |
| 【A】 控除・給付金の合計 | 175万円 | 238.5万円 | +63.5万円 |
| 【B】消費税 | 256万円 | 320万円 | -65万円 |
※1…扶養人数が5人のため支給額30万円の所得割額
※2…扶養人数が5人のため支給額50万円の所得割額
【A】拡充分(63.5万円)－【B】増税分(65万円)＝損する金額(1.5万円)
こちらの世帯のケースでは、トータルでみると消費税増税後に住宅購入した方が、増税前よりも1.5万円ですが損してしまっています。
損するケース2．【年収790万円】夫・妻・子ども3人の共働き世帯
【家族構成】夫・妻・子ども3人
【夫の年収】790万円(妻はパートで扶養外)
【建物価格】3,900万円
【土地価格】1,100万円
【総額費用】5,000万円
【住宅ローン借入金】3,000万円・金利1.2%・返済年数35年
| 消費税8% | 消費税10% | 収支金額 | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 (当初10年間の合計) | 260万円 | 260万円 | ±0円 |
| 住宅ローン控除 (11～13年目の合計) | － | 69.6万円 | +60.8万円 |
| すまい給付金 | 0円 | 10万円※1 | +10万円 |
| 【A】 控除・給付金の合計 | 242万円 | 341.6万円 | +77.1万円 |
| 【B】消費税 | 224万円 | 280万円 | -78万円 |
※1…扶養人数が3人のため支給額10万円の所得割額
【A】拡充分(77.1万円)－【B】増税分(78万円)＝損する金額(0.9万円)
こちらの世帯のケースでは、トータルでみると消費税増税後に住宅購入した方が、増税前よりも0.9万円だけですが損することになります。
増税後の住宅購入で損するパターンの特徴とは？
今回、”得する場合”と”損する場合”をそれぞれシミュレーションしてみて分かりましたが、ほとんどのケースで増税後に住宅を購入する方がお得になります。
ですが、中には消費税10%が適用されることで損してしまうケースも。
下記のような特徴がある場合、損してしまう可能性がありますので注意しましょう。
- 年収500万円前後の年収で高額な建物を購入する場合
- 扶養人数が5人(妻・子供4人)以上など多い場合
- 年収が高いにもかかわらず極端に住宅ローンの借入金が少ない場合
①年収500万円前後の年収で高額な建物を購入している
年収が一般的な500万円前後の場合には、増税の影響を大きく受ける建物価格が高額な住宅を買ってしまうことで、消費税2%分の負担が大きく響きます。
さらに、せっかくの住宅ローン控除に関しても、年収が500万円程度であれば納めている所得税も多くはありませんので、それだけ控除される金額も少なくなります。
②扶養人数が5人(妻・子供4人)以上など多い
扶養人数が多くなると、年収に対しての所得割額や所得税額が低くなります。
所得割額が低いと、 すまい給付金 の支給額がこちらの表で記載している年収の目安より低い条件の給付額をもらえることがあるものの、所得税額も低くなってしまうので住宅ローン控除の恩恵をあまり受けることが出来なくなってしまいます。
③年収が高いにもかかわらず極端に住宅ローンの借入金が少ない
高年収の場合、 すまい給付金 の対象にはなりにくかったり、給付額が少ないケースが多いです。
その為、住宅ローン控除の適用期間延長の緩和措置にてお得になる可能性があるものの、住宅ローンの借入金が少ないとそれだけ『住宅ローン年末残高』の金額が小さくなり、控除額が増税負担よりも少なくなる可能性があります。
増税前の駆け込みは不要？ほとんどの場合で消費税10%でのマイホーム購入がお得！
正直なところ、”損する場合のシミュレーション”を作成するのは大変でした。
あまりにも極端な、家族構成・収入・住宅購入費用・ローン借入額でない限り、損をするパターンを見付けることが困難だったからです。
ということで、消費税10%に引き上げられる「前」と「後」を比較すると、ほとんどのパターンで増税後の住宅購入の方がプラス収支になる可能性が高くなりますので、損するのは稀なケースになるでしょう。
近々増税されるからと、
消費税8%の今のうちに家を購入した方が、負担も少なくお得ですよ。
注文住宅は間に合いそうにないですが、分譲地の建築条件付き住宅や建売住宅ならまだ間に合います！
なんてハウスメーカーの営業マンに言われたら、その会社はあまり信用できないかもしれませんね。
いずれにしても、増税後のマイホーム購入で損をする可能性は低いので、無理に焦って2019年9月30日までに駆け込みで住宅購入を決めなくても心配はいらないことが分かったと思います。
人それぞれのケースによって増税額や減税額・給付額が決まりますので、今回の記事を参考に一度あなたの場合は”得になる”のか”損になる”のか確認してみましょう。
