長期優良住宅にするメリットは想像以上!逆にデメリットってあるの?

長期優良住宅にするメリットは想像以上!逆にデメリットってあるの? 家づくり

「長期優良住宅の家ってどんな家?メリットが知りたい!」

なんて、注文住宅で家を建てようと思っている人や、建売住宅やマンションの購入を検討している人まで、これからマイホーム購入を考えている人にとっては『長期優良住宅』の家って何となく魅力的にうつっているのでは?

そもそも長期優良住宅とは、国土交通省から特別な認定を受けた住宅。

認定のための高い基準をクリアして建てられているため性能が高く快適な家なのはもちろん、実は税金・補助金などの金銭面でも大きな恩恵を受けられる多くのメリットがあるんです。

また、「逆にデメリットってないの?」と気になっている人もいると思います。

そこで今回は、長期優良住宅にはどんな特徴があるのか、得られるメリットや気を付けたいデメリットについてご紹介していきます。

さらに、長期優良住宅を選ぶときに注意したいポイントについても解説!

 

まずは、長期優良住宅を建てられるハウスメーカーのカタログを取り寄せてみよう!

 

長期優良住宅とは?国土交通省から認定を受けた優遇措置だらけの家!

長期優良住宅とは名前からも分かるとおり、長期間にわたって“安心”“安全”“快適”に住み続けることができる優良な家です。

国土交通省が講じている認定制度で、“建てては壊す”の従来の住宅観念ではなく、“質の高い家を建てて手入れ(メンテナンス)を行いながら長持ちさせる家”の促進を目指すものです。

国土交通省が定める長期優良住宅の詳細は、下記からご覧ください。

長期優良住宅の家を建てて良好な状態で保つことで、1世代だけでなく2世代・3世代と続けて住み続けることも視野に入れられます。

イエティ
イエティ

そんな魅力的な住宅ですが、『長期優良住宅』と認定されるためには国の審査基準を満たす高性能な家だと評価される必要があります。

 

厳しい審査基準をクリアした家だけが認定される!

厳しい審査基準をクリアした家だけが認定される!

国土交通省に【長期優良住宅】と認定されるためには、

  1. 劣化対策
  2. 耐震性
  3. 維持管理・更新の容易性
  4. 可変性
  5. バリアフリー性
  6. 省エネルギー性
  7. 居住環境
  8. 住戸面積
  9. 維持保全管理

これら9つの性能項目で、基準を満たす必要があります。

それではここで、それぞれどのような評価基準となっているのか、国土交通省が公表している長期優良住宅として認定される条件について、重要な部分を分かりやすく抜粋してご紹介します。

劣化対策

何世代にもわたって(少なくとも100年程度)、住宅の構造躯体を継続して使用できる。

耐震性

稀に発生する大規模地震に対して、住宅の変形を言って以下に抑制し、改修の容易化のために損傷レベルの低減を図っている。

維持管理・更新の容易性

構造躯体と比較して耐用年数が短い内装・設備については、維持管理を容易に行えるような措置が講じられている。

可変性

居住者のライフスタイルの変化に伴って間取りの変更が可能なように、躯体の天井高などの措置が講じられている。

バリアフリー性

将来的にバリアフリー改修にも対応できるように、共用廊下等に必要なスペースが確保されている。

省エネルギー性

必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されている。

居住環境

良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されている。

住戸面積

良好な居住水準を確保するために、必要な規模を有すること。(戸建て住宅:75㎡以上、共同住宅/マンション:55㎡以上)

維持保全管理

家の建築時から将来的に行う定期点検・補修などの計画が策定されていること。(最低でも10年に一度の点検を実施)

 

出典元:長期優良住宅の認定基準(概要)|国土交通省

 

上記の認定基準を満たし長期優良住宅に認定されることで、長い年月が経っても安心して住むことができる家を建てられるだけでなく、税制面での軽減措置や補助金の給付など金銭的なメリットもあるんです。

それでは次に、長期優良住宅で建てる家のメリットについて見ていきたいと思います。

 

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅には、家の性能が高い品質で建てられるだけでなく、先ほどもお伝えした通り金銭面でのメリットが大きく、

  1. 補助金の給付
  2. 住宅ローンの優遇金利
  3. 各種税金の軽減措置
  4. 各種保険料の割引

大きく上記の4つが挙げられます。

長期優良住宅制度を利用することで得られるメリットは想像以上に大きいので、ここでしっかりとどのような優遇を受けることができるのか把握しておきましょう。

 

1.補助金の給付

まずお伝えしたい1つめのメリットは、長期優良住宅の家を建てることで受け取ることができる補助金についてです。

 

地域型住宅グリーン化事業における補助金

長期優良住宅を木造住宅で建てた場合、地域型住宅グリーン化事業の要件を満たすことで補助金が最大100万円(平成30年度実績)支給されます。

1)採択されたグループ毎の地域型住宅の共通ルール等に則して、グループの構成員である中小住宅生産者等により供給されるもの

2)補助対象住宅に関わる事業者にあっては、設計者・施工管理者・大工技能者のうちいずれか1人が、平成24年度以降の住宅省エネルギー技術講習会の修了者であること。

3)長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成20年12月5日法律第87号)に基づき、所管行政庁による認定を受け、グループに対する採択通知発出日以降に着工(根切工事又は基礎杭打ち工事の着手)するもの

4)主要構造部に用いる木材は、グループが定める地域材を使用するものとします。

引用元:長寿命型(長期優良住宅)|地域型住宅グリーン化事業

1つめの項目にもあるように、『グループの構成員である中小住宅生産者』=『地域に根付いたグループに所属している中小工務店』ということなので、大手ハウスメーカーで家を建てる場合はこの『地域型住宅グリーン化事業』の補助金を受けることは出来ません。

というのも、この補助金事業の対象となる住宅会社の選定基準は、年間50戸前後以下の工務店に限られているためです。

あなたの地域で地域型住宅グリーン化事業の採択を受けたグループ・工務店は、こちらの同事業が運営しているこちらの検索サイトで探すことが出来ます。

 

2.金利の優遇措置

長期優良住宅の2つめのメリットとして、借り入れる住宅ローンの金利優遇措置があります。

新築住宅でも中古住宅でも、家を購入する際に多くの方が利用することになる住宅ローンですが、実は長期優良住宅制度で認定され家を購入する場合は、借り入れるローンの金利が優遇されます。

通常であれば、借り入れるお金を35年間で返済していく【フラット35】なら固定金利型商品なので、全期間(35年間)ずっと同じ金利が適用され続けます。

つまり、借入時の金利が年1.4%だった場合は35年間1.4%の金利が適用されることに。

ですが、長期優良住宅の家の購入資金として【フラット35】を借り入れる場合は【フラット35】Sを選択することができ、当初の5年~10年もの間の金利がマイナス0.25%引き下げてもらえるようになります。(平成31年3月31日までの申し込み受付分)

例えば、【フラット35】の住宅ローン金利が年1.4%の場合、当初10年間(または5年間)は年1.15%、11年目以降は年1.4%となるイメージです。

 

-【例】借入額3,000万円(融資率9割以下)・金利年1.4%のケース –

【フラット35】【フラット35】S
借入金利全期間
年1.4%
当初10年間
年1.15%
11年目以降
年1.4%
毎月の返済額全期間
90,392円
当初10年間
86,799円
11年目以降
89,412円
総返済額37,964,849円37,239,455円
総返済額の差額▲725,394円

 

借入金3,000万円とした場合、長期優良住宅にすることで35年間でトータル72万円以上もローン返済額を減額することができていることが分かりますね。

補助金と合わせることで、マイホーム購入による費用の負担軽減がとても大きくなります。

※…【フラット35】Sには金利タイプがAとBの2パターンあり、金利Aプランの場合には当初10年間の金利優遇装置が、金利Bタイプの場合には当初5年間の金利優遇措置が受けられます。

  • 金利Aプランの適用条件…耐震等級3
  • 金利Bプランの適用条件…耐震等級2 or 免震建築物

 

3.税金・税制面での軽減措置

次に、長期優良住宅制度で得られるメリットとして、税金の負担が軽減される措置があります。

 

住宅ローン控除(減税)

1番広く認知されている住宅ローン控除。

住宅借入金等特別控除や住宅ローン減税とも言われたりしますが、新築マイホームを借入期間10年以上の住宅ローンを組んで購入すると、10年にわたって年末の借入残高の1%に相当する税金が軽減される誰でも受けることができる減税制度です。

この減税制度である住宅ローン控除の上限金額が、長期優良住宅であればさらに引き上げてもらえるようになります。

 

– 住宅ローン控除(減税)の上限額の比較 –

控除対象の
上限額
10年間で控除される所得税と
住民税の合算上限額
一般住宅4,000万円400万円
長期優良住宅5,000万円500万円

 

通常の家であれば、住宅ローンの借り入れが5,000万円あったとしても、控除対象となる金額の上限は4,000万円が限度額となり、住宅ローン控除が適用される10年間での控除上限額は400万円となります。

ところが長期優良住宅の場合、控除対象は5,000万円まで限度額が引き上げられ、住宅ローン控除が適用される10年間の控除限度額が500万円にまで増えます。

つまり、年間でかかっている所得税や住民税を50万円も差し引いてくれるということ。

控除額の差は10年で100万円となるので、大きな減税効果を見込むことができますね。

控除額は所得税から差し引かれ、控除しきれない額に関してを住民税から控除することとしています。

ただし、住民税の最大控除額は年間で13.65万円までとなっています。

 

投資型減税

住宅ローンを利用せずに長期優良住宅を購入した場合には、こちらの投資型減税で所得税の負担を大きく減らすことが出来ます。

簡単に言うと、「長期優良住宅に投資をした」としてその投資額の一部を税金の控除に充てて、購入者の負担を軽減してくれる仕組みとなっています。

投資型減税制度は、平成33年12月31日まで延長されています。

 

– 投資型減税での控除額 –

控除される金額
一般住宅
長期優良住宅長期優良住宅にすることで一般的な住宅よりも多くかかった費用相当額(上限650万円)の10%

 

例えば、標準的な住宅を建てるために家本体の価格が2,000万円かかると仮定した場合、その家を長期優良住宅の認定基準に準ずるようにすることで家本体の価格が2,650万円かかったとします。

長期優良住宅にすることで余分にかかった費用が650万円なので、上限650万円の10%となる65万円が控除額となる計算です。

住宅ローン控除との併用はできませんので注意しましょう。

 

不動産取得税

マイホームを購入すると、必ず支払わなければいけない税金として不動産取得税があります。

住宅の評価額に3%の税率を乗算することで、不動産取得税額が決定されるのですが、長期優良住宅であれば住宅の評価額からマイナス1,300万円を控除した上で、3%の税率をかけた税額に減税されます。

 

– 住宅価格2,500万円とした不動産取得税の優遇 –

控除額不動産取得税
一般住宅1,200万円(2,500万円-1,200万円)×0.03=39万円
長期優良住宅1,300万円(2,500万円-1,300万円)×0.03=36万円

 

実は、一般住宅でもすでに1,200万円の控除が講じられています。

なので、長期優良住宅と一般住宅の控除額の差は100万円となり、住宅の評価額は100万円しか変わりませんが、3万円もの不動産取得税が軽減されるのはメリットと言えるでしょう。

床面積が50㎡~240㎡であることと、各都道府県の条例で定められているところに申告をすることが要件となっています。

 

登録免許税

土地や建物などの不動産を、売買や相続や贈与などで取得したときは法務局に登記をする必要があるのですが、この登記にかかる税金が登録免許税です。

保存登記か移転登記かによって税率は異なるのですが、長期優良住宅の場合には一般住宅よりも税率が低くなります。

新築の場合は保存登記、中古や相続などは移転登記となります。

 

–  住宅取得に伴う登録免許税率の比較 –

税率
一般住宅保存登記 0.15%
移転登記 一戸建て 0.3%
移転登記 マンション 0.3%
長期優良住宅保存登記 0.1%
移転登記 一戸建て 0.2%
移転登記 マンション 0.1%

 

上記の表を見て頂くと分かりますが、保存登記・移転登記のどちらにおいても、長期優良住宅の方が登録免許税の税率が軽減されています。

そのパーセンテージは微々たるものの、長期優良住宅の方が全ての登記で優遇されていることを覚えておきましょう。

【登録免許税の計算方法】

住宅の固定資産税評価額×税率

例)住宅の評価額が1,500万円の戸建て住宅の場合、長期優良住宅であれば保存登記=15,000円・移転登記=30,000円、一般住宅であれば保存登記=22,500円・移転登記=45,000円となります。

 

固定資産税

家を建てると当然『固定資産税』がかかるのですが、新築でマイホームを購入すると3~5年間にわたって固定資産税が1/2に減税されます。

さらに、長期優良住宅の家であれば特定措置として、「戸建て住宅なら5年間」「マンションなら7年間」まで減税の適用期間が延長してもらえます。

 

–  固定資産税の減税措置の適用期間の比較 –

一戸建て住宅マンション
一般住宅3年間5年間
長期優良住宅5年間7年間

 

例えば、家屋にかかる固定資産税が70,000円だった場合、2分の1に減額されることで35,000円になります。

この減税措置を受けられる期間が、一般の住宅よりも戸建て・マンションでそれぞれ2年ずつ長く設定されますので、その減税効果はとても大きいものとなります。

固定資産税の減税措置は、平成30年度に改正された税制度によって2年間延長され、平成32年3月31日までに建てられた新築住宅に適用されます。

また、固定資産税の減税を受けるためには、床面積が50㎡~280㎡の家に限ります。

 

4.長期優良住宅なら保険料金も安くなる!

あなたが購入した家が、長期優良住宅制度の認定を受けていることによって得られるメリットはこれだけではありません。

実は、長期優良住宅であれば地震保険と火災保険がセットになった保険料が割引されます。

 

保険料の割引制度

割引条件割引率
耐震等級割引耐震等級110%
耐震等級230%
耐震等級350%

地震保険に加入することで、同時に火災保険にも入ることになるのが一般的ですが、その際の保険料金が長期優良住宅であれば大きく割引してもらえます。

長期優良住宅の認定基準では耐震等級は2以上となりますので、必然的に30%は安く抑えることが可能ですし、さらに耐震等級が3になると保険料は最大50%割引に!

家にかかる保険料金の負担はとても大きいので、コストの節約に繋げることが出来ます。

 

長期優良住宅のデメリットと注意点

ここまで長期優良住宅にすることで得られる多くのメリットをご紹介しましたが、逆にデメリットはあるのでしょうか?

そんな気になる疑問点を解消するため、ここでは長期優良住宅が抱えるデメリットについて見ていきましょう。

 

長期優良住宅の知っておきたいデメリット

長期優良住宅のデメリットとしては、総じて金銭面でのコスト負担増という点となります。

  • 建築費用&認定申請費用
  • 定期的なメンテナンス費用

「長期優良住宅だから」というデメリットではないので、高い品質の家を長く保持するための当然のコストとも言えそうですね。

申請に時間的&費用的コストがかかる

長期優良住宅制度の認定を受けるためには、所管行政庁への認定申請や登録住宅性能評価機関による審査を受ける必要があります。

申請手続きに関しては、住宅メーカーに全て任せれば良いので特に心配は不要ですが、戸建て住宅であれば認定申請費用として5~6万円ほどの費用が発生します。

※建売や中古物件、マンションであれば、住宅販売会社側ですでに長期優良住宅の認定手続きは済ませているはずですので、追加で費用は発生しません。

また、標準的な住宅よりも性能が高い家を建てるため、長期優良住宅にすることで建築コストが高くなる懸念があります。

ですが、実際には多くの住宅会社で『長期優良住宅』がベース商品となっていることも多く、建売住宅でも当たり前のように長期優良住宅仕様で建てられていることが増えてきているため、長期優良住宅にすることによって大幅にコストが増える印象はほとんど感じることはないでしょう。

定期的なメンテナンス費用などのランニングコストがかかる

すでにお伝えしていますが、長期優良住宅の認定条件の1つに『維持保全管理(最低でも10年ごとの定期的なメンテナンスの実施)』があります。

そのため、少なくても10年に1度は点検・メンテナンスを行うことになるので、そのためのランニングコストは必須となります。

とは言っても、ハウスメーカーによっては『最長30年の無料点検・無料メンテナンス』がアフターフォローとしてサービス展開している場合も多く、費用がかからないこともあります。

なので、注文住宅を建てたり建売住宅を建てるなど戸建て住宅の場合は、保証内容をしっかりと確認して会社選びをすることがとっても重要!

次では、その保証内容を含めて長期優良住宅の家を購入するときに気を付けたい”業者選び”についてお伝えします。

 

長期優良住宅の家を建てるときは”業者選び”に注意しよう!

実は、長期優良住宅のデメリット以上に気を付けておきたい注意が、“長期優良住宅を建てるときの業者選び”です。

長期優良住宅が不得意な業者に依頼すると手間やコストがかかりやすい

長期優良住宅の家を建てることで、建築費用が上がりやすくなるものの、現在では標準的な住宅の品質も上がってきているため、追加コストがあまりかからないとお伝えしました。

ですが特に注文住宅で家を建ててもらう場合、依頼する住宅会社選びを間違えてしまうと、思わぬコスト負担が増えたり手間が余分にかかってしまうことも…。

長期優良住宅が全国駅に普及してきているとはいえ、制度そのものに詳しく無かったり認定住宅の建築経験や技術が足りないような、長期優良住宅にあまり積極的でない工務店も未だ多く存在します。

そういった住宅会社では、建築費用の大幅な値上げを迫ってきたり、申請の代行費用として大きな金額を請求されることも。

長期優良住宅を購入するなら得意なハウスメーカーを選択しよう!

長期優良住宅のマイホームを手に入れる為には、長期優良住宅を得意とするハウスメーカーで購入・建築するようにしましょう。

長期優良住宅仕様の家を多く手掛けているため、建材も部材も基準の高いもので大量に生産、仕入れを行うことで、標準的な住宅とほとんと変わらない価格で建ててもらえます。

また、認定手続きに慣れているので代行費用も安くすんだり、中には無料で行ってくれるメーカーも。

さらに、ハウスメーカーには長期優良住宅を念頭において保証内容を充実させている場合も多く、点検やメンテナンスなど定期的に必要になるコストが無料で20年~30年のアフターフォローがあることも。

ここがPOINT!長期優良住宅で最も大切なことは、長期優良住宅を得意とする住宅会社で購入・または依頼すること。

下記の無料サービスを利用して、信頼できるハウスメーカーを見つけましょう。

 

長期優良住宅のカタログを取り寄せる

 

まとめ

今回は、長期間にわたって『安心』・『安全』・『快適』に暮らし続けることができる長期優良住宅のメリットやデメリットについてお伝えしました。

長期優良住宅について簡単にまとめてみます。

長期優良住宅まとめ
  • 厳しい基準で建てられているため家の品質が高い!
  • 補助金の給付や税金の軽減など多くの優遇措置が受けられる!
  • 住宅会社選びが最も重要!

長期優良住宅制度では、この記事でご紹介したように多くの優遇措置や税金に対しての軽減措置がとられています。

これから家を購入・建築を検討しているのであれば、長持ちする良質な住宅でさらに補助金の給付&税金の節約が可能になる『長期優良住宅制度』を活用してみましょう。