注文住宅で家を建てる時や建売住宅を購入する場合、何かと『延べ床面積』という言葉に関わる機会が多くなります。
しかし、延べ床面積と聞いても住宅面積のどの部分を指すのか、初めて家づくりをする人にとっては分からない点も多く、戸惑うこともしばしばです。
『延べ床面積』は一言で表すと、家の全ての階の床面積をトータルした面積となります。
といっても、実際には『含める部分と含めない部分』に対して建築基準法による緩和措置があったり、建物の大きさの規定となる容積率や施工費用にも関わるなど、延べ床面積の算定方法は複雑になっています。
住宅建築において重要な概念となる面積ですので、この記事でその意味や計算方法についてしっかりと把握しておきましょう。
今回は、『延べ床面積』について、
- 延べ床面積として算入する部分
- 容積率との深い関係
をご紹介すると同時に、知っておくと便利な税金やローンの借り入れとの関係についても触れていきたいと思います。
延べ床面積(延べ坪)とは？
『延べ床面積(のべゆかめんせき)』とは、建物の外壁の中心線(壁芯)※で囲まれた『各階の床面積を合計したもの』です。
※…「外壁の中心線(壁芯)って何？」となった方もいると思いますが、詳しくは後程お伝えします。
『建築延べ面積』や『延べ面積(延べ坪)』とも呼ばれたりします。
勘違いされる方が多いのですが、建物登記で記載される面積とほぼ同じではあるものの、算入基準が異なりますので別物だと認識いておきましょう。
そんな『延べ床面積』ですが、家を建てたり購入したりなどの戸建て住宅やマンションだけでなく、賃貸を借りる際にも『部屋の広さ』として目にする機会は多いはず。
建築基準法施行令2条でも定められているれっきとした法定面積となっていて、住宅の居住空間の広さを表す分かりやすい指標となっています。
上記の図のように、各フロアの床面積を合計した値となりますので、居住スペースとなる面積をトータルしたものが『延べ床面積』と覚えておきましょう。
延べ床面積と混合しやすい「○○面積」
また、マイホーム購入や家づくりの際によく出てくる建築用語として、『延べ床面積』の他にも『○○面積』というものがいくつかあります。
『延べ床面積』と『○○面積』の違いについて知っておくと、業者との話もスムーズに進めることが出来ます。
下記を参考にここでご紹介しておきますので、その意味や使い方を押さえておきましょう。
| 建築面積(建坪) | 建物を真上から見た時の外周(水平投影面積)を『壁の厚さの中心部分(壁芯)』で囲んだ面積 |
|---|---|
| 施工面積/施工床面積 | 延べ床面積＋他の施工された部分を加えた面積 |
| 土地面積/敷地面積 | 建物が建っている土地(敷地)の広さとなる面積 |
延べ床面積が税金に関わる部分
延べ床面積は、税金にもかかわる指標となります。
その税金とは、住宅購入後に毎年支払うことになる『固定資産税』。
マイホーム購入でかかる固定資産税には、建物の評価額に対してかかる税金と、土地の評価額に対してかかる税金があるのですが、建物の評価額に対してかかる税金には延べ床面積によって税額の軽減措置があります。
その措置とは、住居の延ベ床面積が120㎡以下の部分に関しては、購入後3～5年もの間1/2に減額されるというもので、条件を満たすことで減額措置を受けることができます。
2026年（令和8年）3月31日までに新築されて長期優良住宅の認定を受けた住居の場合、減額措置の適用期間が一般住宅より延長されます。戸建ては新築から5年間、マンションは7年間、税額が減額されます。
フラット35の借り入れは延べ床面積「70㎡以上」に限られる
また、マイホーム購入で住宅ローンを借り入れる場合にも延べ床面積が1つの指標となっていて、住宅ローンの『フラット35』を借り入れる要件として、住宅の延べ床面積が70㎡以上と定められています。
延べ床面積の計算方法
『延べ床面積』がどういった意味なのか分かったところで、次はその計算方法について見てみます。
先ほどもお伝えした通り、『延べ床面積』は各階の『床面積』を合計した値となりますので、まずは床面積の求め方について知っておきましょう。
建築基準法法施行令2条によると、
– 床面積 –
建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
引用元：建築基準法施行令2条
とされています。
つまり『床面積』は、単純に目に見える室内の面積だけでなく、壁や柱の内側にある中心から面積の算出が行われているという事。
それではここで、床面積を算出する実際の基準について詳しく見てみましょう。
「床面積」は壁や柱の中心線(壁芯/柱芯)を基準とする
床面積の求め方で基本となるポイントは、内壁の仕上げからではなく壁や柱の中心線『壁芯・柱芯(かべしん・はしらしん)』から測定することです。
壁や柱の中心線といってもイメージしづらいと思いますので、下記の図を見てみて下さい。
※住居を真上からみたイメージ
濃い青色が柱、薄い青色が壁となっていて、その厚みの1/2部分となる中央部には赤い破線があることが分かりますよね。
この赤い破線が『壁・柱の中心線』となるのですが、この中心線を壁伝いにぐるりと囲んだ内側の斜線がかっている部分の面積を『床面積』として計測します。
上記の図のように壁芯や柱芯を基準として広さを算出する場合、『壁芯面積(かべしんめんせき)』とも呼ばれます。
下記の図を実例として見てみましょう。
例えば、外周が縦幅65cm、横幅130cm、壁・柱の厚さが10cmだったと仮定した場合、壁・柱の中心線は外側から5cmずつ内側に入り込んだところが基準となります。
そのため、
- 縦幅65cmー上から5cmー下から5cm＝55cm
- 横幅130cmー右から5cmー左から5cm＝120cm
となるので、120cm×55cm＝6,600c㎡が床面積と算出することが出来ます。
インテリアや家具のサイズや置き場所を計画する場合、床面積だけで検討して実際に配置してみると「思ったよりも狭い！なんで？」となることも。家具材に関しては壁の内側(内寸)となる、縦幅45cm、横幅110cmを基準に測定するように注意が必要です。
簡単な図を例に出しましたが、かなり『床面積』についてイメージがついたのではないでしょうか？
この計算方法で各階の『床面積』を算出し、それを合計したものが『延べ床面積』となります。
延べ床面積の計算で気を付けたい「階段スペース」の算定基準
ここで１つ気を付けたいポイントとして、階段スペースがあります。
延べ床面積について、階段スペースをどのように計算すればいいのか悩んでいる人も多いのでは？
階段スペースは少し特殊になっていて、『延べ床面積』として算定する基準が複雑になっているので注意が必要になります。
まず、基本的には階段の部分は上階の床面積に含めることになっています。
なので、1階から2階への階段であれば『2階側の床面積』、2階から3階への階段であれば『3階側の床面積』に含めます。
ただ例外となるケースがあり、吹き抜け部分に階段が設置されている場合です。
後ほどもご紹介しますが、吹き抜け部分は2階の床面積に含まれませんので、この場合は階段の部分も吹き抜け部分として扱われ、2階の床面積には算入しなくても良いということになります。
ただし、階段ステップと吹き抜けの境界となる部分が、腰かけ程度の高さや手すりしか設けられていない場合に限ります。吹き抜けであっても階段と吹き抜けの間の壁が、天井まで仕切られている場合は延べ床面積に登記されることになります。
吹き抜けに隣接していない階段の場合、１階の床面積には階段下の部分、２階の床面積には階段のステップ部分を含めることになりますので注意しましょう。
緩和措置として延べ床面積に含まれない部分
『延べ床面積』は住宅の床面積を合計したものとなりますが、中には緩和措置として含まれない部分も存在します。
特に注文住宅を建てる場合、敷地面積に対しての容積率から『延べ床面積の上限』が設けられているので、限られた広さの中で少しでも広い空間を演出するためにも、延べ床面積に含まなくても良い部分を上手に活用してみましょう。
ここでは、建築基準法によって原則的に『延べ床面積』に含まなくても良いとされている除外(不算入)できる部分をご紹介します。
玄関ポーチ
『延べ床面積』から除外される部分として、まずは玄関ポーチがあります。
玄関ポーチとは玄関のドアの外側にあるスペースで、一般的には庇(ひさし)の下のスペースを指します。
床面積は基本的に屋内の床面積を計測するため、室外となる玄関ポーチは『延べ床面積』には含まれません。
吹き抜け
吹き抜け部分(2階や3階など上層階にあたる空間)も、『延べ床面積』から除外されます。
イメージした通り、吹き抜け空間には『床』がありませんよね。
なので当然、『延べ床面積』として算出されることはありませんし、開放感のある空間を設けることが可能になります。
バルコニー・ベランダ
バルコニーやベランダも屋外スペースとなるため、基本的には『延べ床面積』に含まなくても良い部分となります。
ただし、外壁からの突出部分(奥行)が2ｍ以下のものに限られます。
2mを超える場合は、下記の図のように突出部分の先端から2mを差し引いた面積を『延べ床面積』に算入します。
また、ピロティのような『屋根付きの屋外スペース』も同様に『延べ床面積』には算入しません。
ただし、バルコニー・ベランダ・ピロティ全てに共通しますが、3方向以上が壁で囲まれてしまっている場合は『床面積』の扱いとなりますので、『延べ床面積』として登記される可能性が高くなります。
ロフト(屋根裏収納)
ロフト(屋根裏収納)も、『延べ床面積』に含まれません。
ただロフトや屋根裏収納であれば何でもいいわけではなく、
- 天井高が1.4ｍ以下の場合
- ロフトの階下の面積の1/2以下となる床面積の場合
という条件が設けられています。
ロフトや屋根裏収納を上手く活用すると、延べ床面積に含まれないスペースとして家を大きくすることが可能になるので、容積率で決められた『延べ床面積』の上限以上の広さを感じられる暮らしを実現することができるようになります。
こういった『延べ床面積』に含まれないロフトや収納スペースを上手に家づくりに取り込んでいるのが、ミサワホームが建てる『蔵のある家』です。
ミサワホームは先ほどの条件を逆手にとり、収納スペースとしてだけでなく趣味空間やキッズスペースとするなど、自由なライフスタイルを提案することに成功しているハウスメーカーとなります。
ビルトインガレージ(屋内駐車場)・地下室
ビルトインガレージとは、住宅の建物内に駐車スペースを設けている車庫となります。
ビルトインガレージも緩和措置によって、『延べ床面積』の1/5以下に収まっている場合には除外することができます。
もし1/5よりも超えてしまった場合には、超過面積の部分を『延べ床面積』として算入します。
また、地下室もビルトインガレージ(屋内駐車場)と同様に、緩和措置として『延べ床面積』に含まなくても良いとされています。
その条件は、『延べ床面積』に対して1/3以下となる場合です。
1/3を超過する部分については、『延べ床面積』として含まれることになります。
ウッドデッキ・テラス
ウッドデッキやテラスに関しても、『延べ床面積』には含めません。
ただ、中庭としてのウッドデッキの場合、凹状のへこみ部分にウッドデッキを全面に設置しているケースがあります。
そのような場合には、屋根をつけてしまうと『延べ床面積』として算定されてしまいますので注意しましょう。
「延べ床面積」は「容積率」と深い関係が
ここまでお伝えした通り、『延べ床面積』はとても利用する機会の多い指標です。
そんな『延べ床面積』は、特に注文住宅などこれから家を建てる場合、土地に対してどのくらいの大きさの家が建てられるのかという場合に大きな役割を果たします。
「どういうこと？」という方に優しくご説明すると、家を建てる場合は「どんな大きさのものでも自由に建てて良い」というわけではありません。
土地ごとに『容積率(ようせきりつ)』という制限設定があり、その名前のとおり建築する建物の『容積』を考慮しながら家を建てる必要があるんです。
この『容積率(ようせきりつ)』とは、土地の敷地面積に対して「どれだけの延べ床面積で家を建てて良いかどうか」を決定する割合となります。
例えば、敷地面積が150㎡、容積率が100%と仮定した場合、延べ床面積が150㎡までの広さの家を建てることが可能。
まとめ
家を建てる場合や購入する場合、『延べ床面積』だけでなく多くの建築用語と接する機会がとても増えます。
ただその中でも『延べ床面積』は、該当部分を算入するかどうかの基準が設けられていたり緩和措置があるなど重要な要素となるため、間取りプランを立てる際にも使用する機会が多い用語です。
今回の記事を参考に、どのような意味や特性があるのか覚えておきましょう。
