注文住宅の土地探しにはコツがある！いい土地を見つける方法とは…？

今あなたが、注文住宅で新築一戸建てを建てようと考えているなら、『土地探し・敷地探し』から家づくりをスタートさせることになります。

この『土地探し』は、実はマイホームの住宅計画を進める上でとっても大切な要素。

憧れの新築マイホームに住み始めてから、「土地探しで失敗してしまったかな…」なんて後悔しないためにも、土地の購入前からしっかりと準備しておきましょう！

とは言っても、いざ「注文住宅を建てる土地を探そう！」と思うとどうやって探したらいいか分からず、気持ちばかり前のめりになってしまいがち。

そこで今回は、注文住宅の土地探しはどのように進めて行くのか、その方法や流れについて詳しく解説していきます。

いい土地を見付けるためのコツや注意点もお伝えするので、この記事を読んでもらえれば土地探しをスムーズに進めていけるようになりますよ。

注文住宅を建てる土地探しの方法

まず始めに、家を建てる土地を探す方法をご紹介します。

土地探しの手段として、大きく分けて３つの方法があります。

それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

ハウスメーカー・工務店に依頼して探してもらう

1つめの土地探しの方法に、ハウスメーカーや工務店などの住宅会社に依頼する方法があります。

注文住宅を建てたいと検討しているなら、ハウスメーカーの住宅展示場やモデルハウス、地元工務店で建てられたオープンハウスなどで住宅会社選びをするのが一般的ですよね。

実は、気になった会社があれば家の建築だけでなく、そのまま土地探しまでお願いすることも出来ます。

メリット

家の建築に適した土地探しをするため安心感がある

建築+土地取得にかかるトータル予算を考慮した土地探しをしてくれる

住宅ローンを１つにまとめて借り入れ可能

ハウスメーカーが所有する自社分譲地であれば仲介手数料がかからない

デメリット

土地が見つからなければ家を買ってもらえないため本気度が低い

土地を見つけてくれた会社で建てることになるので他の土地探しをしてもらった会社を断る時が気まずい

建築条件付き土地となる物件情報が多い

 

不動産会社に依頼して探してもらう

2つめの土地探しの方法として、不動産会社に依頼する方法があります。

大手会社から地域密着型の会社まであり、それぞれ独自の情報網を持っていることが多いので、豊富な土地の物件情報を持っているのが特徴です。

メリット

土地情報が豊富なため売り土地の情報が入ってくるのが早い

土地購入につながれば利益になるので本気度が高い

不動産会社が売主となる土地なら仲介手数料がかからない

土地購入に際して値引き交渉を積極的に行ってくれる

デメリット

建築前に土地購入が必要になるため”つなぎ融資”のローンを組む手間や費用がかかる

土地が見つかりやすい一方で住宅に不向きで地盤補強や造成などの工事が必要になる場合も

土地購入から２年以内に家が完成しないと住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の税制優遇が受けられない

予算に占める土地の取得費用と家の建築にかかる費用のバランスが取りにくい

 

土地情報サイトや注文住宅サイトを活用して探す

3つめの土地探しの方法は、不動産情報ポータルサイトを利用して探す方法です。

今では、インターネットから不動産情報を検索して、売りに出ている土地を探すことができます。

有名なポータルサイトには、

• SUUMO
• HOME’S
• アットホーム
• ニフティ不動産
• 不動産ジャパン

などがあります。

メリット

インターネットから気軽に検索して探すことが出来るので時間や手間がかかりにくい

売りに出されている土地情報をエリアごとで絞り込めるので希望エリアの相場感が得られやすい

デメリット

“良物件”は掲載前に売れてしまうことが多く”良い土地”に出会えないことも多い

自分で物件情報を探すため土地の良し悪しの判断がつきにくい

インターネットから誰でも利用できるため競合が多い

 

注文住宅を建てる”いい土地”を見つけるために「５つのコツ」を意識して探してみよう！

注文住宅を建てるための土地の探し方として、大きく３つの方法があることをご紹介しましたが、どの方法で探すにしても土地探しのコツを押さえておかないと”いい土地”に出会うことは出来ません。

土地は同じものが2つとして無いため、ゆっくり探していると他の人に成約されてしまうことも。

土地はスピード命なので、「いい土地が見つからない！」を防ぐためにも是非ここでご紹介する土地探しのコツを役立てましょう！

 

希望エリアを絞り込みすぎない＆厳しすぎる条件を設定しない

注文住宅でマイホームを建てるとなると、立地・広さ・価格・周辺環境・利便性などなど、どうしても理想の土地を見付けたいと意気込んでしまうもの。

ですが条件が厳しすぎると、マッチする物件がなかなか見付からず業者も提案しにくくなります。

ここでコツとなるのが、土地の立地はざっくりとしたエリアで絞るようにしつつ、同じエリア内であれば条件次第で柔軟に選択肢に入れるよう心掛けることです。

こだわればこだわる程、土地購入に予算をかけすぎてしまう要因にもなり、土地探しだけで何年も時間を費やしてしまうリスクも。

後程「注文住宅を建てるときの土地探しの流れ」でご紹介しますが、土地探しに求める優先順位を整理して、「どの部分は譲れないのか」「どの部分は妥協できるのか」を事前にまとめておくことが重要です。

 

複数のチャネルから幅広く土地情報を集める

あなたの希望に合う土地情報を得るには、ハウスメーカーに頼むだけではいけませんし、不動産会社だけに頼むのもいけません。

また、面倒だからとインターネットで検索しているだけではいい土地に巡り合うことは出来ません。

それぞれのチャネルが所有する物件情報は異なることも多いので、いい土地を見つけやすくするためにも、１つの方法だけにこだわらず様々な方法で情報を集めるようにするのがコツです。

 

未公開(非公開)の土地情報を手に入れられるようにする

実は、インターネットに公開されている不動産情報は全体の8割程度、残りの2割は未公開情報となっていて、独自のルートで優先的に紹介されているという実態があります。

この未公開の土地情報も手に入れることが出来れば、あなたに合った土地が見つかる可能性がアップしますよね。

最近では、未公開の土地情報を無料で通知してくれるサービスがあります。

設定したあとはあなたの希望にマッチした新着情報が送られてくるのを待つだけなので、時間や手間もかからず土地探しにおすすめのサービスですよ。

このサービスを知っているか知らないかだけでも、土地探しの結果を大きく左右します。

 

「本気で土地を探してくれる」ハウスメーカーを見つける

注文住宅で満足のいく家を建てたいのであれば、やはり土地探しはハウスメーカーに依頼するのがおすすめ！

ハウスメーカーのデメリットとして『土地探しに対しての意欲が低い』傾向にあるものの、やはりマイホームを建てることになる土地は実際に家を建てる会社に探してもらう方が安心です。

というのも、ハウスメーカーであれば家を建てるのに適さない軟弱地盤の土地は選択肢から排除してくれたり、追加費用がかかる『地盤改良や擁壁が必要な土地』はなるべく避けて探してくれます。

そこにお金をかけられるよりも、自分の会社の建築費用に少しでも多くの予算を充ててもらいたいという思惑もあるからなのですが、あと問題となるのは”いかに真摯に土地探しをしてくれるハウスメーカーを探すか”ということ。

一度にたくさんの住宅会社に『土地探し』を依頼して、それぞれ返ってきた回答を見比べることが出来れば嬉しいですよね。

そこでおすすめなのが、”住宅のプロ”に直接アプローチできる注文住宅ポータルサイト【タウンライフ家づくり】。

実は【タウンライフ家づくり】というサイトでは、

1. 指定した希望のエリアでの土地探し
2. 希望条件を基に作成したオリジナルの間取り図
3. 家づくりにかかる建築費用の見積もり

を、あなたが気になっている複数の住宅会社にまとめて一括依頼することが出来ます。

もちろん全て”無料”で利用できるので、注文住宅での家づくりを土地探しから始めたいと思っているあなたにとっては、願ってもいないサービスのはず！

安くていい土地を見付けるだけでなく、良い家を安く建てたいなら複数の会社を比較するのは必須なので、このようなサイトを活用して上手に時短すると、家族全員で疲弊しがちな『家づくり』も楽に進めることが出来ますよ。

土地探し＆あなた専用のオリジナルの間取り図・見積書の作成を”無料”でしてもらおう！

 

いい土地が見付からない場合は視野を広げてみる

それでも、予算やエリア・敷地の広さや形などどうしても納得のいく土地が見付からないのであれば、

• 解体工事費が必要となる古家付き土地
• 注文住宅でのマイホームを諦めて安い中古戸建て

も視野に入れてみましょう。

古家付き土地であれば解体費用がかかるものの、土地価格は相場より安い傾向が高いですし、新築戸建て住宅よりも値段の安い築10年～20年ほどの中古物件を購入し、内装や住宅設備のリフォームをしてみるなど。

家を建てるために土地を探しているので更地をイメージしがちですが、家付きの土地も選択肢に入れてみると予算面でも条件の良い物件が見つかることが多いです。

また、どうしても新築戸建てを希望する場合でも、注文住宅だけにこだわらず建売住宅(分譲住宅)も視野に入れてみるのもいいですね。

 

注文住宅を建てるときの土地探しの流れ【５STEP】

ここまで、土地探しの方法やコツについてお伝えしましたが、「じゃあ早速探してみよう！」となるのはちょっと危険。

土地探しはいきなり始めると失敗しやすくなります。(※参考サイト：マツシタホーム社長ブログ)

こんなハズじゃなかった…と後悔しないためにも、まず土地を探す前に、

ということを家族でよく話し合いましょう。

失敗しない土地探しの流れや段取りは、次の５ステップで進めていきます。

1. マイホームに求める優先順位を決める
2. 資金計画・予算を決める
3. 希望の家を建てるために必要な土地の広さを調べる
4. 土地購入にかかる費用を予測する
5. 実際に土地探しを進める

 

【1】マイホームに求める優先順位を決める

まずは、土地の購入をする前に家族みんなで「どんな風に過ごしたいのか」という意見を出し合い、注文住宅についてイメージを膨らませます。

住みたいエリアはどこなのか

マイホームを建てるのであれば、通勤や通学で重要となる交通の利便性(電車であれば○○線沿い、最寄り駅から何分など)、治安など子育てに影響する住環境などを考慮しながら、住みたいエリアの候補を出していくことになります。

土地が狭くなっても都市部がいいのか、それとも車が必須となる郊外の住宅地でもいいのか、ざっくりと家を建てるエリアを絞ってみましょう。

→住むなら｢都心｣｢郊外｣どっち？特徴をまとめました！

家の大きさや種類はどのようなものがいいのか

土地の購入から注文住宅を建てる場合、家の広さを示す延べ床面積の相場が『113.4㎡(約34坪)』という統計が出ています。(※参考：注文住宅の相場・費用はどれくらい？坪数別にチェックする実例集)

35坪前後の家の場合、家族構成や年齢にもよりますが、多くは2階建て住宅での3LDKや4LDKの間取りが一般的。

最低でも部屋数はいくつ必要になるのか、今の生活スタイルを基に考えてみましょう。

また、家庭によっては、

• 親世代と共に居住する二世帯住宅
• 家の一部分を賃貸として貸し出す賃貸併用住宅
• バリアフリーも視野に入れた平屋住宅

なども選択肢に入ることになると思います。

ですが、それぞれどのような特性や特徴がある住宅なのか、ある程度は把握しておかなければなりませんので、下記の記事を参考に基礎知識は備えておくようにして下さい。

また、土地価格相場が高い都市部も候補に入れるのであれば、狭小住宅での3階建てについても住宅カタログを取り寄せるなどして下調べしておくのがおすすめです。

家づくりについて出し合った意見をもとに優先順位を整理していく

注文住宅で建てる新築マイホームをどのような住居にしたいのか、土地はどのエリアがいいのかなど、家族全員の希望がある程度出し合うことができたら優先順位を決めていきましょう。

先ほどお伝えした上記２点を含め、下記のようなことを決めておくと良いです。

• エリアの生活利便・交通利便
• 家の広さ・土地の広さ
• 予算
• 住宅の設備・機能
• 住居のデザイン
• 方角

ざっくりとで良いので上記をおおまかに決めておくことで、譲れない条件と諦められる条件のバランスをとりやすくなり、計画の修正をしやすくなります。

 

【2】資金計画・予算を決める

建てる家や住む場所について優先順位がまとまったら、次にどのくらいの予算を想定するのか『資金計画』を立てていきます。

「預貯金のうちいくらまでなら頭金に充てられるかな？」

「住宅ローンでお金を借りた場合、毎月どのくらいの支払いなら返せそうかな？」

など、あなたの家計としっかりと向き合いながら、『注文住宅の建築費用』+『土地取得費用』の総額予算を無理のない範囲で考えていきます。

まず、手持ち資金として600万円ある場合ですと、新居での生活がスタートしたあとや将来のことも考えて、「頭金は半分の300万円までにして手元にも300万円が残るようにしよう」となるでしょう。

問題は、住宅ローンはいくらくらい借り入れるのが妥当なのかということですよね。

住宅ローンの借入可能額は年収によって決められていて、仮に額面年収が500万円(手取り年収は約400万円)の場合であれば、35年払い・元利均等・金利1.4%・返済比率35%(最大基準値)のケースで4,839万円です。(※シミュレーション：借入可能額の試算(年収より算出)｜住宅保証機構株式会社)

この借り入れ可能額に手持ち資金から捻出できるお金を合計した金額を、ひとまず総予算として据えておきましょう。

上記を参考に資金計画を立ててみると、

という結果になりますし、もちろん頭金次第でトータル予算を増やすことが可能です。

ですが、上記シミュレーションの返済率35%はあくまで最大値としての基準なので、実際に支払いしていくとなると毎月14万5千円ほどになり厳しい返済となることが分かります。

ゆとりのある家計をキープするためには、手取り年収＆返済比率25%以下でシミュレーションした金額にして下さい。

また、この住宅ローンの借入予定額をもとに月々の支払い額も計算してみて、現在の家計状況(収入・支出)とバランスを見ながら予算を決めることが大切です。

借り入れ可能額や無理なく返済していける金額、年収別での平均予算や頭金についての詳しい内容は、下記の記事にまとめていますのでそちらも併せて読んでみて下さい▼

 

【3】希望の家を建てるために必要な土地(敷地)の広さを調べる

次に、あなたの家族が思い描いている注文住宅を建てるために必要な土地・敷地の広さをざっくりと概算でいいので調べていきます。

家の大きさを予想してみる

その為には、どのくらいの大きさの家になるのかを把握する必要があるのですが、下記の計算式である程度は算出することができます。

[A]各部屋の広さの合計とは、『今の生活を維持する最低限の各部屋の面積』、または『あなたが希望する各部屋の面積』を合計したもの。

例えば、16畳のLDKと6畳の部屋を3部屋の3LDKは最低でも欲しいと想定した場合であれば、1畳(京間)＝約1.8㎡ なので『34畳＝61.2㎡』が部屋全体の広さになります。

[A]に計算式の[B]を乗算すると、計算結果である延べ床面積の概算としては91.8㎡(約28坪)～110.16㎡(約33坪)。

なぜ[B]を乗算するのかというと、居住スペースのおおよそ「1.5倍～1.8倍」で計算することで、一般的な玄関・廊下・水回り・収納などの面積を含めた家全体の大きさが予測できるからなんです。

ここまで建てる家の大きさが予想できたら、次に土地の広さについて調べてみましょう。

予想した家の大きさから必要になる土地の広さを推測しよう

土地には建てる建物の大きさに制約がかけられる『建蔽率』というものが定められています。

住宅用地であれば50%～60%のことが多いのですが、先ほど予想した大きさの家を建てるために必要な土地面積は建蔽率に大きく左右されることになります。

 

– 建蔽率によって変わる土地の広さを予想 –

上記の表は、延べ床面積が28坪～33坪のとなる土地面積の目安です。

2階建て住宅であれば1階部分となる建坪は14坪～17坪くらいなので、建蔽率50%であれば28坪～33坪の土地、建蔽率60%であれば24坪～29坪となる計算に。

またワンフロアの平屋住宅になると建坪はほとんど延べ床面積と変わらないため、建蔽率50%であれば56坪～66坪の土地、建蔽率60%であれば47坪～56坪となります。

 

【4】土地購入にかかる費用を予測する

土地の購入には土地価格以外にも様々な諸経費がかかりますので、まずはどのような費用がかかるのか確認しておきましょう。

土地価格以外にかかる費用を知る

意外と知られていませんが、家を建てる土地を購入する場合には、土地価格の他にも下記のような費用がかかります。

• 不動産仲介手数料
• 古家解体費用
• 上下水道関連工事
• 地盤改良工事
• 擁壁工事

購入する土地の状況によって必要となる費用は異なものの、諸経費が数十万～数百万単位となることもあるので、純粋に土地価格のみに先ほどの予算めいっぱいを充てることが出来るわけではありません。

まずは、「探してみた土地によっては上記のような費用がかかることもある」ということだけ覚えておきましょう。

「希望エリアの土地相場」を把握する

次に、住みたいと希望しているエリアにでている売り土地の値段をいくつか確認していきます。

希望の大きさの土地がなくても、土地の坪単価がある程度予測することができれば、あなたの家を建てるために必要な広さの土地価格の相場を知ることが可能です。

例えば、住みたいエリアの近くで42坪の土地が1,344万円で売りに出ているとします。

すると坪単価は32万円となりますので、あなたの家を建てる為に必要な土地の坪数が30坪とした場合、「960万円くらいはかかりそうだな」ということが予測できるようになります。

土地購入にどのくらいの費用がかかりそうなのかを知る為にも、この作業は気になるエリアの数だけ繰り返して行いましょう。

下記の記事でも各都道府県の土地相場情報を確認することができます▼

 

【5】実際に土地探しを進める

では、最後のステップに入ります。

1. どこに住みたいのか、どのような家を建てたいのか
2. 資金はどのくらい用意できそうなのか
3. 土地購入の予算としていくら残るのか
4. 希望エリアの坪単価の土地相場はいくらくらいか

上記４点をだいたい把握することができたら、実際に土地探しを進めていきましょう。

この時、不動産会社に探してもらったり自分で探したりしながら、注文住宅を建ててもらうことになる住宅会社も同時に探すとスムーズです。

というのも、土地取得費用の相場から建築費用に充てられる金額が分かりますが、どのハウスメーカー・工務店が予算内で家を建てられるのか分からないこともあり、複数の会社を比較しながら進めていかないと、本当に相性の良い業者を見つけることが出来ないからです。

こちらの「ハウスメーカー別に見る坪単価一覧」の記事を参考にしながら、

【例】

• ヘーベルハウス：[30坪]1,950～2,700万円
• 一条工務店：[30坪1,650～2,100万円
• 住友林業：[30坪1,200～2,400万円

というように、それぞれのハウスメーカーの坪単価の相場を計算していく方法もありますが、現時点でどの住宅会社に依頼するのかも決めていない状態ですし、手間が多くて大変ですよね。

建築費用の相場を調べる１番簡単な方法は、冒頭に土地探しのコツでご紹介したタウンライフ家づくりの一括資料請求サービスで、実際にあなたの希望の条件で建ててもらう場合の見積書を作成してもらうこと。

ハウスメーカーごとに見積もり作成してもらえるので各社の金額を比較できますし、自分の予算に合った業者を見つけるためにも一役買ってくれるので便利ですよ。

 

土地探しで失敗しないための注意点

最後に、土地探しで失敗しないために留めておきたい注意すべきポイントをご紹介します。

数百万円～数千万円もする土地ですから失敗はしたくありませんし、購入後に「しまった…！」と後悔しないためにも土地探しのポイントを押さえておくようにしましょう。

 

土地の安全性

土地の安全性は、土地選びで最も重視したいポイントです。

すでに地盤調査の上で地盤改良・強化工事を行っている土地であれば安心ですが、もともと水域だった土地だったり、ゴルフ場を埋め立てた場合の池だったりすると、土地の地盤が軟弱であることがあります。

また、土地の高さが低い場合は雨の日の水捌けが悪いことも。

特に、がけ崩れを起こしやすい山のふもとであったり、地震や津波の危険性があるような土地であれば、大切な家族の命を守るためにも避ける判断をした方が無難です。

国土交通省が運営しているハザードマップがありますので、そちらで気になるエリアの安全性を確認しておきましょう。

国土交通省ハザードマップポータルサイト

 

土地周辺の環境

土地の周辺環境も、土地探しをする上で大切な選択です。

その家・土地に一生住むことになるかもしれませんし、長期間暮らすわけなので周りがどのような環境であるのか、購入前に把握しておく必要があります。

人通りの多さ、商業誌施設や交通網などの利便性などを確認するのはもちろんですが、隣にどのような建造物が建っているのかその後の建設予定のものがないかも考慮したいポイントです。

スーパーなど普段利用することになりそうなお店があれば、実際に買い物をしてみてもいいでしょう。

特に子育て世代であれば、周りに歓楽街など教育上好ましくない施設がないかや、車通りの多い国道などがないかまで見ておくのがおすすめです。

 

日当たりや方角

土地を購入するのは、家を建てるためですよね。

快適な住環境を整えるためには、日当たりや土地の向きは外せないポイントと言えます。

南向きとなる家を建てる方が、一般的に日当たりや風通しが良いので、気になる土地が見つかった場合は日中の日当たり具合も確認しておきましょう。

 

接している(隣接する)道路や土地の形状

土地に接している道路が、どのような状態なのかも土地選びに欠かせない要素です。

というのも、そもそも土地が道路に2m以上接していないと家自体を建てることが出来ないという法律がありますので、土地購入後に家を建てられないということにならないようにしましょう。

また、土地の形状にも注意を払いましょう。

土地の形状が複雑だと注文住宅を建てる建築費用もかさみやすいので、建築費用を安く抑えるためにも正方形や細長過ぎない長方形の土地を探すのが無難です。

 

マイホームは欲しいけど土地探しは面倒くさい！そんな時には相談窓口に駆け込もう！

「土地探しを始めてみたものの、気に入った土地がなかなか見つからない！」

「住宅のプロに１から土地探しを教えて欲しい！」

そんなときは、あなたが東京・神奈川・千葉・埼玉など関東圏にお住まいであれば『LIFULL HOME’S 住まいの窓口』に相談しに行ってみる方法もオススメですよ。

店舗型の相談窓口なので、休日のお出掛けついでに訪れて「家が欲しいけど、どのように進めていいのか分からない」と素直に伝えてみてもいいかもしれません。

あなたの家族専属の『住宅の専門アドバイザー』が１からすべて丁寧に教えてくれますよ。

自分で情報収集をしたり、決めたりするのが苦手な人にとっては、とても重宝するサービスなので是非活用しましょう。

 

また関東圏以外の人であれば、電話１本で住宅のプロが相談に乗ってくれる無料サービスがあります。

お祝い金として『10万円』ももらえるキャンペーン中なので、こちらもおすすめですね。

 

まとめ

最後に、注文住宅を建てる『土地探し』についてまとめます。

土地探しで失敗している人の多くは、「完璧な土地」を求めてしまうところに大きな要因があります。

しかし、土地は建物とは違ってオンリーワンであり１点物。

あなたの希望の条件に全てマッチする土地物件があるかどうか、探してみないと分かりませんし長い期間なかなか見つからない場合もあるかもしれません。

希望条件の優先順位を整理しておいて、あなたの理想のマイホームを手に入れられる土地探しをしましょう。